En ce début de février 2025, le Parlement a finalement adopté le projet de loi de finances après un parcours législatif mouvementé. Ce texte, suspendu en décembre dernier à cause d’une censure gouvernementale, a été repris par le nouveau Premier ministre François Bayrou. Certaines dispositions de cette loi risquent de ne pas faire l’unanimité, surtout chez ceux qui envisagent d’acquérir un bien immobilier prochainement. La législation offre désormais la possibilité aux collectivités locales d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés à tort comme les « frais de notaire ».
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Les départements peuvent ajuster le plafond des droits de mutation
Pour répondre à l’augmentation de leurs dépenses, les départements ont désormais la possibilité de relever le plafond des DMTO, qui concernent les transactions immobilières. Ces droits, communément appelés « frais de notaire », sont divisés entre une taxe départementale, une taxe communale et la rémunération du notaire. Actuellement, le plafond de cette taxe est fixé à 4,5 %, mais les départements peuvent le porter à 5 % pour une durée de trois ans. Cette mesure temporaire s’appliquera aux actes de vente signés entre le 1ᵉʳ avril 2025 et le 31 mars 2028.
Les primo-accédants pourraient être épargnés par cette hausse. L’amendement permet aux départements de choisir d’offrir un taux réduit ou même une exonération à ces acheteurs. Pour les autres, cette augmentation sera inévitable.
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Paris initie l’augmentation des droits de mutation
Le 11 février 2025, le Conseil de Paris a décidé de relever le plafond des droits de mutation à partir du 1ᵉʳ avril pour trois ans, afin de couvrir le budget demandé aux collectivités locales. Paris, ayant une compétence départementale, est la première en France à adopter cette mesure, que le gouvernement présente comme une compensation pour l’effort budgétaire de 2,2 milliards d’euros demandé aux collectivités locales en 2025. De nombreux autres départements devraient suivre cet exemple.
Une adoption généralisée attendue
François Sauvadet, président du conseil départemental de la Côte-d’Or et de l’association des départements de France, a déclaré sur franceinfo que cette mesure est devenue indispensable et que tous les départements l’adopteront. Il souligne que les départements font face à une explosion des dépenses sociales. Selon des estimations, entre 35 et 40 % des primo-accédants seront exemptés de cette hausse. Pour une propriété évaluée entre 250 000 et 300 000 euros, cela représenterait environ 1 500 euros de plus à payer, répartis sur 15 à 25 ans.
Depuis l’abolition de la taxe d’habitation, les départements peinent à compenser la perte de revenus. Les DMTO restent une source essentielle de financement, bien que ces recettes aient baissé en raison de la crise immobilière des deux dernières années.
Impact financier concret pour les acheteurs
Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), pour un achat immobilier de 200 000 euros, les droits de mutation s’élèvent actuellement à 11 613 euros. Avec la hausse du taux plafond de 4,5 à 5 %, ils atteindraient 12 613 euros, soit une augmentation de 1 000 euros. Pour une transaction de 300 000 euros, l’augmentation serait de 1 500 euros. Ainsi, chaque tranche de 100 000 euros entraîne environ 500 euros de frais supplémentaires.
Bien que ces montants puissent sembler modestes par rapport au prix total d’un bien, la Fnaim souligne que cet ajout peut peser sur le budget des ménages, surtout en conjonction avec l’augmentation régulière de la taxe foncière. Les auteurs de l’amendement justifient cette décision par l’état financier préoccupant des collectivités, mais cela pourrait freiner la reprise du marché immobilier, une source de revenus non négligeable pour l’État et les collectivités territoriales.
Les départements les plus bénéficiaires des DMTO
En 2023, les départements ont perçu 13 milliards d’euros de droits de mutation, représentant 15,8 % de leurs recettes de fonctionnement, selon la direction générale des collectivités locales. Ces recettes dépendent du volume et des prix des transactions immobilières, qui ont connu une hausse jusqu’en 2022. Cependant, depuis mi-2022, la hausse des taux d’intérêt a entraîné une baisse de ces recettes. Les départements de l’Île-de-France et du sud de la France sont parmi les plus bénéficiaires des DMTO, une tendance qui devrait se maintenir malgré l’augmentation à venir des « frais de notaire ».
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